Tasación o valoración de vivienda: diferencias y cuál pedir

Una tasación es un informe oficial, hecho por una sociedad homologada por el Banco de España, que se pide sobre todo para conceder una hipoteca. Una valoración es una estimación de mercado, sin validez ante el banco, que sirve para saber en qué precio se movería tu casa y decidir con criterio. Si lo que quieres es saber cuánto vale tu vivienda o preparar un cambio de casa, empieza por la valoración. La tasación solo hace falta cuando alguien te la exige, y casi siempre ese alguien es un banco.

Aclaramos algo desde el principio: en esta web hacemos valoraciones, no tasaciones oficiales. Usamos la palabra «tasación» en el blog porque es la que más gente escribe en el buscador, pero no queremos que te lleves una idea equivocada de lo que ofrecemos.

Qué es una tasación de vivienda

La tasación es un informe regulado por ley. La norma que fija cómo se calcula es la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles, y la hacen las llamadas entidades tasadoras: sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, o servicios de tasación de entidades de crédito con esa misma homologación.

Esa orden se aplica cuando el valor de tasación se usa para fines financieros concretos: la garantía hipotecaria de un préstamo, la valoración de activos de aseguradoras, el patrimonio de fondos de inversión inmobiliaria y el de fondos de pensiones. Para una persona que pide una hipoteca, el motivo es el primero. Según el Banco de España, el banco usa la tasación, junto con otros factores, para decidir cuánto puede prestarte y qué riesgo tiene la operación.

Tres rasgos definen una tasación oficial:

• Visita obligatoria. La orden exige, entre otras comprobaciones, la inspección ocular del inmueble por un técnico competente para verificar que la superficie y las características coinciden con la documentación.
• Informe con fecha de caducidad. Los informes y certificados caducan a los seis meses desde la fecha de emisión, según el artículo 62 de la misma orden.
• Valor hipotecario, no solo de mercado. La orden distingue el valor de mercado (el precio al que podría venderse el inmueble entre un vendedor voluntario y un comprador independiente) del valor hipotecario, que se determina con una tasación prudente que tiene en cuenta aspectos duraderos a largo plazo y no incluye elementos especulativos. Para una hipoteca, el valor de tasación se calcula sobre este último.

Qué es una valoración de mercado

Una valoración responde a otra pregunta: «¿en qué precio se movería mi casa hoy?». No es un documento con efectos legales. Es el análisis de una persona que conoce la zona, que mira la ubicación y las características de tu vivienda y las contrasta con viviendas comparables y con la oferta que hay ahora en el mismo entorno.

Su utilidad es práctica: decidir si te interesa vender, poner un precio razonable, negociar con más seguridad o simplemente saber dónde estás. En nuestro caso, la valoración es gratuita, no te compromete a nada y llega como un rango de precio razonado, con un informe detallado por escrito. Puedes ver cómo trabajamos en Cómo funciona y de dónde salen las cifras en Metodología.

Diferencias entre tasación y valoración

Sobre el pago, el Banco de España explica que es el cliente quien afronta los gastos de la tasación y que puede elegir una sociedad homologada, aunque en la práctica la suele proponer el banco. Si quieres saber cuánto cuesta una, lo explicamos en cuánto cuesta tasar un piso en Madrid.

Por qué una tasación y una valoración pueden dar cifras distintas

Es normal que no coincidan, y no significa que una esté mal. Cada una mide una cosa:

• La tasación para una hipoteca se calcula con criterio prudente, como acabamos de ver, porque su finalidad es fijar el valor de una garantía.
• La valoración de mercado intenta aproximarse a lo que el comprador de tu zona estaría dispuesto a considerar razonable hoy, con la oferta comparable a la vista.
• Lo que finalmente pacten comprador y vendedor es otra cifra distinta. Como recuerda Arquitasa, el valor de una tasación es un informe individual para un inmueble y una finalidad, mientras que el precio pactado es el importe que acuerdan las partes.

Cuál necesitas según tu situación

• Quieres saber cuánto vale tu casa, sin más: una valoración. Es rápida, gratuita y suficiente.
• Piensas vender y quieres ponerle precio: una valoración, y después hablar de cómo prepararla. Tienes más ideas en cómo saber cuánto vale tu casa y en los gastos de vender un piso.
• Vas a comprar con hipoteca: la tasación la pide el banco. Si ya tienes una tasación vigente, emitida por una sociedad homologada, el Banco de España explica que desde la reforma de la Ley 2/1981 de diciembre de 2007 la entidad debe aceptarla, siempre que no esté caducada.
• Heredas una vivienda o vas a pagar impuestos: ni la valoración ni la tasación son lo que usa Hacienda. Para los impuestos de una compraventa o una herencia se parte de valores fiscales propios; los explicamos en el valor de referencia del Catastro, en la plusvalía al vender un piso y en qué hacer con un piso heredado.

Empieza por saber el precio de tu zona

Antes de pedir nada, puedes ver el precio medio de tu zona y su fuente en precio de la vivienda en Madrid. Es un punto de partida: una media no es el precio de tu casa. Para afinar, escribe tu dirección y, si quieres, nuestra asesora te llama con tu valoración. Si en algún momento necesitas una tasación oficial, te lo diremos.

Preguntas frecuentes