Impuestos y valores oficiales
El valor de referencia catastral es la base mínima con la que Hacienda calcula el impuesto de una compraventa o de una herencia. No es el valor catastral del recibo del IBI ni el precio al que se vende tu casa.
Por Equipo de Cuánto vale mi casa Publicado el Lectura: 6 min
El valor de referencia catastral es la cifra que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble a partir de los precios de las compraventas firmadas ante notario, y se usa como base mínima para calcular el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el de sucesiones. No es el valor catastral que aparece en el recibo del IBI y tampoco es el precio al que se vende tu casa: confundir las tres cifras es el error más frecuente cuando alguien busca este término.
La diferencia práctica es sencilla. El valor de referencia sirve para tributar; el valor de mercado sirve para vender. Si lo que quieres es saber cuánto vale tu casa, ninguno de los dos oficiales es la respuesta, y por eso conviene ver cómo se comparan.
| Valor | Quién lo fija | Para qué se usa |
|---|---|---|
| Valor catastral | El Catastro | IBI y, en la parte del suelo, la plusvalía municipal |
| Valor de referencia | El Catastro, con los precios de las compraventas ante fedatario público | Base mínima de ITP y AJD, de sucesiones y donaciones, y del impuesto sobre el patrimonio en inmuebles adquiridos desde 2022 |
| Valor de mercado | La oferta y la demanda | El precio al que se vende o se compra una vivienda |
Según el Catastro, el valor de referencia no afecta al valor catastral vigente ni tiene efecto en el IBI. Los dos conviven en la descripción de cada inmueble, pero son cifras distintas y con usos distintos.
El Catastro parte del módulo de valor medio de un ámbito territorial homogéneo y lo ajusta según la categoría, la antigüedad y el estado de conservación del inmueble. Las reglas se concretan en resoluciones anuales, que pasan por una audiencia pública antes de aprobarse. Las de 2026 se publicaron el 27 de octubre de 2025.
El valor de referencia no puede superar el valor de mercado. Para garantizarlo se aplica un factor de minoración de 0,9, aprobado por la Orden HFP/1104/2021. Esta orden no ha tenido modificaciones posteriores según el BOE. Por diseño, la cifra oficial no supera el valor de mercado, pero tampoco tiene por qué parecerse a él: se calcula con medias de una zona, no con las características concretas de tu vivienda.
La Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, convirtió este valor en la base mínima de dos impuestos. Si el precio que se declara o el valor que declaran los herederos es mayor, se toma el mayor. Lo explica la Comunidad de Madrid: para operaciones con devengo desde el 1 de enero de 2022, en viviendas colectivas, plazas de garaje, trasteros y unifamiliares, el valor de referencia es el de la normativa catastral y, si el declarado por los interesados es superior, se toma el declarado.
Un ejemplo numérico, con cifras inventadas para ilustrar:
Quien paga el ITP es el comprador: la Comunidad de Madrid señala que la obligación de declarar recae en el adquirente. Al vendedor le afecta de otra forma: si el comprador sabe que va a tributar por un mínimo, negociará sabiéndolo, y un precio muy por debajo del valor de referencia no ahorra impuestos a nadie.
Hay una vía de salida si el valor es alto. La Comunidad de Madrid recuerda que, si no estás de acuerdo con el valor de referencia, puedes pedir la rectificación de tu autoliquidación, interponer recurso de reposición ante la Administración tributaria o presentar una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional. El titular catastral puede además pedir en cualquier momento la rectificación de los datos catastrales que sirvieron para calcularlo.
Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro, en el apartado «Consulta de valor de referencia», con certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve. También se puede pedir por la línea directa del Catastro (91 387 45 50) o en las gerencias con cita previa. Necesitas la referencia catastral de la vivienda, que suele figurar en el recibo del IBI y en la escritura. Los titulares catastrales pueden obtener un certificado de motivación con los elementos que se usaron para el cálculo.
La Comunidad de Madrid publica además un «valor mínimo», pensado para las autoliquidaciones de ITP, AJD y sucesiones. Desde 2022 solo se usa si no existe valor de referencia o el Catastro no puede certificarlo. La propia Comunidad aclara que el valor de referencia y el valor mínimo no son comparables y que ninguno puede superar el valor de mercado. Lo vemos con más detalle en el artículo sobre la valoración de inmuebles en la Comunidad de Madrid.
El valor de referencia no te dice a qué precio se vendería tu casa: es una media de zona con un descuento aplicado a propósito. Para saberlo hace falta mirar viviendas comparables y la oferta de la zona, y ajustar por lo que tu casa tiene de propio: la planta, la orientación, el estado o la urbanización. Eso es lo que hace una valoración de mercado, y es lo que te damos gratis.
Puedes ver primero el precio medio por zonas, cómo calculamos las cifras en Metodología y qué pasos tiene la valoración gratuita. Si te interesa el panorama completo de gastos de una compraventa, mira también los gastos de vender un piso y la plusvalía municipal.
No. Es una base mínima fiscal que no puede superar el valor de mercado y que se calcula con medias de una zona. El precio de venta lo fija el mercado.
No. El valor catastral se usa para el IBI y, en su parte de suelo, para la plusvalía municipal. El valor de referencia se usa para ITP, sucesiones y, desde 2022, patrimonio.
Puedes, pero el comprador pagará el ITP sobre el valor de referencia, porque se toma el mayor entre este y el precio declarado.
Sí. Las resoluciones se aprueban cada año y los valores tienen efecto desde el 1 de enero.
La consulta en la Sede Electrónica se hace identificándose con certificado, DNI electrónico o Cl@ve. La página del Catastro no indica ningún coste.
Información general con la normativa y las páginas oficiales vigentes a fecha de noviembre de 2026. No constituye asesoramiento fiscal: para tu caso concreto, consulta a un profesional.
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