Gastos de vender un piso: lista completa y quién paga

Vender un piso tiene cuatro gastos que casi siempre paga el vendedor: la plusvalía municipal, el impuesto sobre la renta (IRPF) sobre la ganancia (si la hay), la cancelación de la hipoteca (si queda deuda) y el certificado de eficiencia energética. A ellos se suman los que dependan de lo que pactes, como la comisión de una agencia o los gastos de notaría. El impuesto de transmisiones patrimoniales, en cambio, lo paga el comprador.

Conviene conocer la lista completa antes de fijar el precio, porque lo que te queda en el bolsillo no es el precio de venta, sino el precio menos todo esto. Los datos de este artículo son los publicados por fuentes oficiales a noviembre de 2026.

La lista de gastos y quién los paga

Plusvalía municipal

Es el impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo. En una compraventa lo paga el vendedor, se presenta en los 30 días hábiles siguientes a la escritura y, en Madrid capital, el tipo es del 29 % en 2026. No se paga si vendes con pérdida. Cómo se calcula, con los dos métodos y un ejemplo, está en el artículo sobre la plusvalía al vender un piso en Madrid.

IRPF: el impuesto sobre la ganancia

Si vendes por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial que se declara en la renta del año siguiente. La Agencia Tributaria lo calcula así:

• Valor de transmisión: el precio real de venta, que no puede ser inferior al valor normal de mercado, menos los gastos y tributos de la venta que pague el vendedor, sin contar intereses. El propio manual de Renta resta la plusvalía municipal en uno de sus ejemplos.
• Valor de adquisición: el precio que pagaste, más las mejoras y los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP), sin intereses. Si el piso estuvo alquilado, se restan además las amortizaciones.

La ganancia tributa en la base del ahorro. Según el manual de Renta de 2025, el último publicado, la escala estatal es del 9,5 % hasta 6 000 €, 10,5 % hasta 50 000 €, 11,5 % hasta 200 000 €, 13,5 % hasta 300 000 € y 15 % a partir de esa cifra. La parte autonómica tiene los mismos tramos y tipos, así que para un residente el tipo total es del 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 %. Quien vende en 2026 declara en 2027: comprueba entonces la escala vigente.

Cuándo la ganancia queda exenta

• Vivienda habitual y reinversión. Si es tu vivienda habitual y reinviertes el importe total obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Si la hipoteca de la vivienda vendida sigue viva, el importe que cuenta es el valor de transmisión menos el capital pendiente del préstamo, y usar dinero de la venta para amortizar ese préstamo no cuenta como reinversión parcial. Según la Agencia Tributaria, el plazo para reinvertir es de dos años.
• Mayores de 65 años. Si tienes más de 65 años (o una situación de dependencia severa o gran dependencia) y vendes tu vivienda habitual, no tienes que declarar la ganancia, sin necesidad de reinvertir. La vivienda debe ser habitual en el momento de la venta o haberlo sido en cualquier día de los dos años anteriores. Requisitos en la sede de la Agencia Tributaria.

Un ejemplo con números

Cifras inventadas, solo para ilustrar: una segunda vivienda, sin exención. La compraste por 300 000 €, con 18 000 € de ITP (el 6 % de la Comunidad de Madrid) y 3 000 € de notaría y registro. La vendes por 400 000 € y pagas 2 500 € de plusvalía municipal.

El cálculo supone que no tienes otras rentas del ahorro ese año. Si el piso es de dos propietarios, cada uno tributa por su mitad.

Cancelación de la hipoteca

Si queda deuda, se amortiza con el dinero de la venta, normalmente en la propia firma. El banco puede cobrar una comisión por amortizar antes de tiempo. Para préstamos firmados, subrogados o novados desde el 16 de junio de 2019 sobre vivienda de personas físicas, el Banco de España publica estos máximos:

En la hipoteca variable se aplica una de las dos opciones, la que figure en tu escritura. Para hipotecas anteriores se aplica otra tabla. Pide a tu banco un certificado de la deuda pendiente y la comisión exacta antes de firmar. Los gastos de la escritura de cancelación y de su inscripción pídelos también por escrito: la Ley 5/2019 regula los gastos de formalizar una hipoteca, no los de la compraventa.

Certificado de eficiencia energética

Es obligatorio para vender. Lo exige el Real Decreto 390/2021, y según la Comunidad de Madrid el original se entrega al nuevo propietario. Lo emite un técnico competente, que debe visitar el inmueble. Tiene una validez máxima de 10 años (5 si la calificación es G) y se inscribe en el registro de la Comunidad. Quien venda sin certificado puede ser sancionado. El precio lo fija cada técnico: la propia Comunidad recomienda pedir presupuesto y factura a través de un colegio profesional.

Certificado de deuda con la comunidad de propietarios

Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que el comprador te exonere. La Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1.e) obliga al vendedor a aportar una certificación del estado de deudas con la comunidad, que expide el secretario, con el visto bueno del presidente, en un máximo de 7 días naturales. El comprador responde con el piso de las cuotas de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores, de modo que conviene liquidar la deuda antes de firmar.

IBI

El IBI no se prorratea en el recibo. El Ayuntamiento de Madrid cobra toda la cuota a quien sea titular el 1 de enero del año correspondiente. Si vendes en junio, el recibo sigue a tu nombre, así que lo habitual es que comprador y vendedor repartan el año en el contrato.

Notaría, registro y agencia

Salvo pacto en contrario, el Código Civil (artículo 1455) pone a cargo del vendedor los gastos de otorgar la escritura y a cargo del comprador los de la primera copia y los posteriores. En la práctica las partes suelen pactar otro reparto, así que lo que vale es lo que firmes. El arancel de los notarios está fijado en el Real Decreto 1426/1989 y se calcula con una escala sobre el valor del inmueble: pide una minuta a la notaría.

La comisión de una agencia inmobiliaria no está fijada por ley y se pacta por escrito. Pídela siempre por escrito y comprueba qué servicios incluye. Una valoración gratuita no te obliga a contratar a nadie.

Lo que sí te toca decidir antes de vender

El precio de venta marca cuánto queda tras estos gastos. Para ponerlo, conviene apoyarse en viviendas comparables y en la oferta de tu zona, no en la cifra que desearías. Puedes ver el precio medio por zonas, cómo hacemos la valoración y pedir tu valoración gratuita. Antes de cerrar, hay una pregunta previa que ahorra mucho dinero: si necesitas realmente una tasación, lo contamos en cuánto cuesta tasar un piso. Si el piso lo has heredado, el orden de los gastos cambia: mira vender un piso heredado.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía al vender un piso?

El vendedor. Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor del suelo.

¿Quién paga el impuesto de transmisiones patrimoniales?

El comprador. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6 %.

¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi vivienda habitual?

Solo si hay ganancia y no te aplica ninguna exención. Estás exento si reinviertes todo el importe en otra vivienda habitual o si tienes más de 65 años.

¿Es obligatorio el certificado energético para vender?

Sí. El original se entrega al comprador, y vender sin él puede acarrear una sanción.

¿Cuánto cuesta la cancelación de una hipoteca?

Depende del tipo de interés y de cuándo la canceles: del 0 % al 2 % del capital pendiente como máximo en hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, más los gastos de la escritura de cancelación.

Información general con la normativa y las páginas oficiales vigentes a fecha de noviembre de 2026. No constituye asesoramiento fiscal: para tu caso concreto, consulta a un profesional.