Impuestos y valores oficiales
Al vender un piso en Madrid, la plusvalía municipal la paga el vendedor. Te explicamos cuándo no se paga, cómo se calcula con los dos métodos, con un ejemplo, y en qué plazo hay que presentarla.
Por Equipo de Cuánto vale mi casa Publicado el Lectura: 7 min
Cuando vendes un piso en Madrid, la plusvalía municipal la paga el vendedor, se calcula con el método que te resulte más barato y se presenta en los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la escritura. El tipo que aplica el Ayuntamiento de Madrid en 2026 es del 29 %. Si el terreno no ha ganado valor, no se paga, aunque sí hay que declararlo.
Con «plusvalía» se mencionan dos cosas distintas. La plusvalía municipal es un impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo. La ganancia patrimonial del impuesto sobre la renta (IRPF) es la diferencia entre lo que pagaste por el piso y lo que te pagan, y se declara en la renta del año siguiente. Este artículo trata la primera; de la segunda hablamos en gastos de vender un piso. Los datos son los publicados por las fuentes oficiales a noviembre de 2026.
Su nombre oficial es impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Está regulado en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y grava el aumento de valor del suelo sobre el que se levanta el piso, no el del edificio.
Según el Ayuntamiento de Madrid, el contribuyente es:
Si el piso es de varios propietarios, cada uno presenta su propia autoliquidación por su parte. Presentar una sola por el 100 % puede acarrear recargos, intereses y sanciones.
El contribuyente tiene derecho a que se aplique el método que dé menor cuota. Si presentas la autoliquidación en la aplicación web del Ayuntamiento y aportas los valores de transmisión y adquisición, calcula los dos; si no los aportas, solo usa el método objetivo.
Método objetivo. Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido el piso (hasta un máximo de 20). Se aplica por defecto.
Método real. Precio de venta menos precio de compra, multiplicado por el porcentaje que el valor catastral del suelo supone sobre el valor catastral total. Si el resultado es menor que la base del método objetivo, se usa esa cantidad.
La cuota es la base multiplicada por el tipo de gravamen. La ley permite a cada ayuntamiento un máximo del 30 % (artículo 108 de la ley citada); el de Madrid es del 29 % en 2026.
Cifras inventadas, solo para ilustrar. Un piso comprado hace 3 años por 380 000 € y vendido por 400 000 €. Su valor catastral total es de 150 000 €, y 60 000 € corresponden al suelo (el 40 %).
| Método | Cálculo | Base | Cuota al 29 % |
|---|---|---|---|
| Objetivo | 60 000 € × 0,14 (coeficiente de 3 años en 2026, el que cita el Ayuntamiento de Madrid) | 8 400 € | 2 436 € |
| Real | (400 000 € − 380 000 €) × 40 % | 8 000 € | 2 320 € |
Se paga la cuota menor: 2 320 €. Con otro número de años de tenencia el coeficiente cambia, y cuanto más sube el precio de venta respecto al de compra, más tiende a favorecer el método objetivo.
Antes de calcular, comprueba el coeficiente. Los coeficientes máximos los fija la ley y cambian: el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE del 7 de octubre de 2026, fija en su artículo 10 nuevos importes máximos para el impuesto, con efectos para las ventas que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026, siempre que el decreto-ley se convalide. Hasta entonces siguen los coeficientes de 2026 (para 3 años, 0,14). La calculadora estimativa del Ayuntamiento de Madrid es gratuita y no pide identificación.
El sistema general es la autoliquidación: la presentas tú, o un gestor, por vía electrónica con identificación o presencialmente con cita previa en las oficinas de atención al contribuyente. Se presenta una por persona y por inmueble transmitido. Si el valor catastral del suelo falta o es incorrecto, el sistema no deja autoliquidar y hay que presentar una declaración específica.
El registro de la propiedad no inscribe la escritura sin acreditar la autoliquidación presentada, la declaración o la comunicación del hecho imponible. Si te retrasas sin requerimiento previo, la Ley General Tributaria suma al importe un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso durante el primer año; pasados doce meses, el 15 % más intereses, según el Ayuntamiento de Madrid.
Si heredas, el Ayuntamiento de Madrid aplica una bonificación de entre el 40 % y el 95 % de la cuota cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido, según el valor catastral del suelo. La ley permite a las ordenanzas bonificar hasta el 95 % en transmisiones por causa de muerte a descendientes, cónyuge y ascendientes (artículo 108). El detalle de los pasos está en el artículo sobre vender un piso heredado. Cuando el heredero vende después, la venta genera su propia plusvalía municipal, que paga él.
La cuota depende de tres cosas que solo tú conoces: el valor catastral del suelo, los años que llevas con el piso y lo que pagaste. El precio de venta, en cambio, lo decide el mercado. Antes de escriturar, conviene tener claro a qué precio se movería tu casa: puedes ver el precio medio por zonas y pedir una valoración gratuita, que compara tu vivienda con viviendas comparables y la oferta de tu zona. Cómo calculamos las cifras está explicado en Metodología. Si tu casa está en Madrid capital, mira por ejemplo la página de Chamartín o la de Retiro.
El vendedor. Si es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente.
No, si el suelo no ha aumentado de valor. Aun así, hay que presentar una declaración.
30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa. Si el plazo ya ha pasado, el recargo empieza en el 1 % y sube un 1 % por cada mes completo de retraso durante el primer año; pasados doce meses, es del 15 % más intereses.
No. La plusvalía municipal grava el suelo y la cobra el ayuntamiento; la ganancia patrimonial grava la diferencia de precio y se declara en la renta del año siguiente.
Información general con la normativa y las páginas oficiales vigentes a fecha de noviembre de 2026. No constituye asesoramiento fiscal: para tu caso concreto, consulta a un profesional.
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