Preparar la venta
Antes de vender un piso heredado hay que aceptar la herencia, presentar el impuesto de sucesiones y la plusvalía e inscribir el piso a tu nombre. Te contamos el orden, los plazos y qué impuestos pagas al vender.
Por Equipo de Cuánto vale mi casa Publicado el Lectura: 7 min
Para vender un piso heredado hay que seguir un orden: pedir los certificados de defunción y de últimas voluntades, aceptar y repartir la herencia ante notario, presentar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal, inscribir el piso a nombre de los herederos y, solo entonces, vender como cualquier otro piso. En la Comunidad de Madrid, el cónyuge, los hijos y los ascendientes tienen una bonificación del 99 % en el impuesto de sucesiones. Los plazos que corren son los de esos impuestos: seis meses desde el fallecimiento, ampliables a un año.
Lo que más dinero ahorra es no tener prisa por vender y sí por presentar a tiempo. Un retraso en el impuesto de sucesiones o en la plusvalía lleva intereses o recargos; una venta sin preparar, en cambio, se puede ajustar. Los datos son los de las fuentes oficiales a noviembre de 2026.
El certificado de actos de última voluntad dice si la persona fallecida hizo testamento y ante qué notario. Se pide en el Ministerio de Justicia: no se puede solicitar hasta que pasan 15 días hábiles desde el fallecimiento, y se paga una tasa. Solo se tramita en línea si el fallecimiento fue posterior al 2 de abril de 2009 y la defunción no está inscrita en un juzgado de paz.
Con el certificado, se pide copia del testamento al notario que figure. Si no hay testamento, hace falta una declaración de herederos o un acta de notoriedad. Quien figure como heredero decide si acepta; la aceptación se formaliza ante notario con una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Lo presentan los herederos y legatarios. Según la Comunidad de Madrid (página actualizada el 1 de julio de 2026):
Cualquier heredero puede presentar también las autoliquidaciones de los demás si cuenta con su autorización. Para otros parientes, la Comunidad ofrece una calculadora oficial del impuesto.
Es el impuesto sobre el aumento de valor del suelo y lo pagan los herederos a quienes se adjudica el piso. En Madrid capital, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se pide dentro de los seis primeros meses. El Ayuntamiento de Madrid aplica una bonificación de entre el 40 % y el 95 % de la cuota cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido, según el valor catastral del suelo. Cómo se calcula está en el artículo sobre la plusvalía al vender un piso en Madrid.
Para inscribir el piso a nombre de los herederos hace falta acreditar la presentación de los dos impuestos anteriores. La ley del impuesto de sucesiones lo dice así: los documentos con actos sujetos al impuesto no se admiten ni surten efecto en oficinas o registros públicos sin que conste la presentación (artículo 33 de la Ley 29/1987), y el Ayuntamiento de Madrid indica que el Registro exige acreditar la plusvalía para inscribir. Esto es lo que impide vender antes de presentar los impuestos: el comprador y su banco querrán ver el piso inscrito a tu nombre.
Al heredar suele aparecer una confusión: la cifra del impuesto no es el precio de venta. El impuesto de sucesiones usa el valor de referencia, que es un mínimo fiscal calculado con medias de zona. Para vender, hace falta otra cifra: la que sale de comparar el piso con viviendas comparables y con la oferta de su zona.
Esa valoración de mercado importa más cuando hay varios herederos, porque todos tienen que estar de acuerdo con el precio. Una cifra razonada y por escrito evita discusiones. Pide una valoración gratuita, mira el precio medio de la zona y consulta en Metodología cómo calculamos las cifras. Nuestra valoración no es una tasación oficial; si necesitas una para algún trámite, te lo diremos, y tienes los costes en cuánto cuesta tasar un piso.
Para vender el piso entero hace falta que todos los herederos estén de acuerdo en vender y en el precio. Si no hay acuerdo, consulta con un abogado: las opciones dependen del testamento y de cómo se haya repartido la herencia. Cada heredero declara y paga los impuestos por su parte.
Cuando por fin vendes, se aplican los mismos impuestos que en cualquier venta. La plusvalía municipal de la venta la paga el vendedor, en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. Y el impuesto sobre la renta (IRPF) grava la diferencia entre lo que te pagan y lo que «costó» el piso, que no es lo que pagó quien te lo dejó.
La Agencia Tributaria fija el valor de adquisición de un piso heredado así:
Cifras inventadas, solo para ilustrar. Heredas un piso con un valor de referencia de 250 000 € y lo vendes por 300 000 €. Entre gastos de la herencia (incluido el impuesto de sucesiones) y gastos de la venta, tienes 5 000 € deducibles.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 300 000 € |
| Valor de adquisición (valor de referencia) | 250 000 € |
| Gastos deducibles (herencia y venta) | 5 000 € |
| Ganancia patrimonial | 45 000 € |
| 6 000 € al 19 % | 1 140 € |
| 39 000 € al 21 % | 8 190 € |
| IRPF aproximado | 9 330 € |
Los tipos son la escala combinada del ahorro del último ejercicio publicado (2025): 19 % hasta 6 000 €, 21 % hasta 50 000 €, 23 % hasta 200 000 €, 27 % hasta 300 000 € y 30 % a partir de esa cifra. Si hay varios herederos, cada uno tributa por su parte de la ganancia. Para el resto de gastos de una venta (certificado energético, deuda con la comunidad, hipoteca), consulta los gastos de vender un piso.
La exención por reinversión en vivienda habitual solo se aplica a la vivienda donde vivías. Un piso heredado en el que no residías no la tiene.
El plazo que corre es el de los impuestos, no el de la venta: seis meses desde el fallecimiento para el impuesto de sucesiones y la plusvalía, ampliables con prórroga (y con intereses en el caso de sucesiones).
La cuota existe, pero el cónyuge, los descendientes y los ascendientes tienen una bonificación del 99 %, de modo que pagan el 1 % de la cuota. Debe presentarse igualmente.
No. Para inscribir el piso a tu nombre hace falta haber aceptado la herencia y presentado los impuestos, y sin eso no puedes transmitirlo a un comprador.
Certificado de defunción, certificado de actos de última voluntad, el testamento (o la declaración de herederos o el acta de notoriedad) y la escritura de aceptación y adjudicación.
No. Es una valoración de mercado para saber a qué precio se movería el piso. Para el impuesto, Hacienda usa el valor de referencia del Catastro.
Información general con la normativa y las páginas oficiales vigentes a fecha de noviembre de 2026. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico: para tu caso concreto, consulta a un profesional.
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